Nederland kampt met een woningtekort. Het kopen van een woning is op de verhitte woningmarkt vaak niet weggelegd voor starters met een laag- tot middeninkomen. Door hoge huizenprijzen en demografische factoren zijn steeds meer jongeren afhankelijk van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. De verwachting is dan ook dat de vraag naar sociale huur in de toekomst verder toe zal nemen. Echter blijft de nieuwbouw, door onder andere fikse huurdersheffingen aan sociale woningcorporaties en restricties in de bouwsector door nieuwe klimaatwetgevingen, achter op de toenemende vraag. Nieuwe oplossingen zijn nodig om jongvolwassenen voldoende huisvesting te kunnen bieden. Partijen als zelfbouw-wooncoöperatie De Warren en stichting Statiegeld op Jeugd zijn pioniers in het bedenken en realiseren van alternatieve vormen van wonen voor jongeren.

Oorzaken

Hoe zijn de nijpende omstandigheden voor jongvolwassenen op de sociale huurmarkt ontstaan? Huurders die een woning krijgen toegewezen in de sociale sector worden elk jaar gemiddeld ouder. Volgens onderzoek van research en adviesbureau RIGO waren in 2018 slechts 11 procent van sociale huurders jonger dan 35 jaar. Terwijl de vraag naar woonruimte in juist deze leeftijdscategorie het grootst is. De reden hiervoor is dat ouderen langer in hun huurwoning blijven wonen door een toename aan sluitingen van verzorgingshuizen – beleid dat is doorgevoerd door het kabinet Rutte II. De ongelijke toewijzing van sociale huurwoningen wordt weergegeven in de onderstaande diagrammen.

Ook worden huurwoningen eerder toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring, en wordt de verantwoordelijkheid van het huisvesten van statushouders in de schoenen van sociale wooncorporaties geschoven. Naast lange wachttijden door het tekort aan huurwoningen voor met name jongeren, zijn de woonlasten voor Nederlandse huishoudens met een laag inkomen (waar starters vaak toe behoren) buitenproportioneel hoog. Waar in Duitsland een uitgave van 25 procent van het besteedbare inkomen aan woonlasten als fiks wordt gezien, is in Nederland 50 procent inmiddels de norm geworden. De onderstaande tabel laat de toename van huurlasten zien voor huishoudens die het minst te besteden hebben.

De Warren

Jacob-Jan Koopmans is bestuurslid bij wooncoöperatie De Warren. De toenemende woningnood en hoge huurlasten hebben de leden van dit collectief aangezet om een manier te vinden om op eigen initiatief de bouw van 36 sociale- en middenhuur woningen te realiseren in het gewilde Amsterdam.

Koopmans vertelt: ‘Wij zijn hiermee begonnen omdat we als groot gezelschap samen wilden wonen, maar niets op de markt beschikbaar was. Daarom zochten wij naar een andere oplossing. We kwamen te weten dat de gemeente Amsterdam een tender uitschreef voor drieduizend vierkante meter grond op Centrumeiland. Aan de tender mochten alleen wooncoöperaties meedoen. Wij hadden toen nog drie weken om alle nodige zaken in orde te maken om aan de tender mee te doen, waaronder het officieel starten van een wooncoöperatie en het presenteren van een concept voor de woningen. Het was een grote uitdaging omdat het allemaal nieuw voor ons was.

‘Na goedkeuring van de plannen door de gemeente hebben wij het geld bij elkaar gezocht. Een groot gedeelte van de financiering bestaat uit een hypotheek verleend door een Duitse bank. In Nederland zijn wij de eersten die dit doen, maar in sommige Duitse steden behoort 30 procent van de totale woningvoorraad toe aan wooncoöperaties zoals die van ons. Daarom kregen wij in Duitsland een lening die ons in Nederland werd geweigerd. De rest van het geld komt uit crowdfunding en subsidies voor duurzame bouwprojecten. Je kan De Warren vergelijken met een vereniging; alle leden zijn gezamenlijk eigenaar. De hypotheek staat dan ook op de verenigingsnaam, en niet op naam van de individuele bewoners.

‘Naast de financiële voordelen is het grootste pluspunt dat wij zelf mogen bepalen hoe onze woonomgeving eruit gaat zien. Normaalgesproken worden de wensen van huurders niet meegenomen. Nu wel. Wij vertellen de aannemer wat gedaan moet worden, en bepalen ook wie bij ons kan komen wonen.’ Op de vraag of De Warren niet dezelfde sfeer als sociale wooncorporaties creëert door de nieuwe woningen selectief toe te wijzen, antwoordt Koopmans: ‘Je maakt nu toch ook geen kans om bij een groep van 50-plussers te komen wonen? Wij hebben besloten te bouwen voor vrienden en mensen die ons aanspreken. Dit kan in de toekomst overigens veranderen. Het zou goed kunnen dat op termijn een compleet ander en ouder gezelschap op Centrumeiland gaat wonen. Het hele pand is gelijkvloers ontworpen zodat het toegankelijk is voor ouderen en mensen die slecht ter been zijn. Bewoners zullen komen en gaan, maar De Warren blijft bestaan. En de bewoners zijn, voor zolang zij daar wonen, de eigenaar.’

Zijaanzicht van de toekomstige woning van leden van De Warren.

Het vijftigtal jonge leden van De Warren zien hun project als iets dat veel groter is dan een freak occurance. Deze manier van bouwen is in 2015 in de woningwet opgenomen. De prognose is dat in Amsterdam tegen 2040 meer dan tienduizend woningen onder beheer zullen zijn van wooncoöperaties als De Warren. Al zullen nieuwe partijen altijd te maken hebben met de beschikbaarheid en toewijzing van grond. Het proces kan erg ingewikkeld zijn. ‘Alle leden van De Warren hebben banen die niets met de woningmarkt te maken hebben. Dat willen we graag zo houden. Wel staan wij altijd klaar om partijen te helpen met advies zodat op andere plaatsen in Nederland soortgelijke projecten van de grond kunnen komen. Als wij het kunnen, dan kunnen anderen het ook’, aldus Koopmans.

Stichting Statiegeld op Jeugd

Nieuwbouw is niet de enige oplossing om jongvolwassenen aan een woonruimte te helpen. Door onbenutte ruimte in bestaand vastgoed in gebruik te nemen, kan volgens stichting Statiegeld op Jeugd het woningtekort deels worden opgelost. Initiatiefnemer Amanda Schiltmans vertelt over het ontstaan, werkwijze en doel van Statiegeld op Jeugd.

Stichting SoJ is momenteel in gesprek met een Eindhovense wooncorporatie die 12.500 woningen voor huur beschikbaar heeft. Deze organisatie heeft laten weten dat 30 procent van hun woningvoorraad geschikt zou zijn voor de door SoJ aangeboden woonvorm. Ook staat Statiegeld op Jeugd ervoor open om organisaties in andere delen van Nederland bij te staan in het opzetten van een pilot als in Son en Breugel.

Visie op de toekomst

Prognoses over de woningmarkt zijn somber; het Economisch Instituut van de Bouw en de Nederlandse Vereniging van Makelaars voorspellen dat het tekort aan woningen zal uitgroeien tot één miljoen in 2030. In mei vorig jaar was sprake van een tekort van 294.000 woningen:

Dat er nieuwe methoden nodig zijn om de woningnood terug te dringen, is duidelijk. Organisaties als Statiegeld op Jeugd en De Warren kunnen worden gezien als voorbeelden bij het vinden van innovatieve oplossingen voor betaalbare huisvesting in de komende jaren.